ども、ランダムぽてとです。
本日はフロンティア不動産投資法人から分配金を頂いたのでご紹介します。
どんな会社か
三井不動産がスポンサーの商業施設特化型J-REITです。
長期安定的な収益構造となっているのが特徴です。
どんな物件に投資している？
- 大規模ショッピングセンター
- 中規模ショッピングセンター
- 都市型商業施設
- 底地
が主な投資先になっています。
大規模ショッピングセンターにはイオンモール茨木やイオンモールナゴヤドーム前などがあります。
本REITのスポンサーである三井不動産は「ららぽーと」や「三井アウトレットパーク」を国内外で開発しており、スポンサーが開発・運営する大規模な商業施設を継続的に取得できるのは本リートの強みだと言えるでしょう。
中規模ショッピングセンターにはブランチ博多パピヨンガーデンや洛北阪急スクエアなどがあります。
中規模ショッピングセンターは今回のコロナ禍でも業績は堅調でした。地域コミュニティの中心となる立地、及びテナントを有しているため、安定的な運営が出来ています。
都市型商業施設にはDesigual Harajukuや池袋スクエアなどがあります。
都心の好立地物件というイメージです。
投資対象エリア
投資エリアは首都圏を中心に、地方の中心部に分散投資をしています。
新型コロナの影響
大・中規模のショッピングセンターは長期固定のマスターリース契約により、固定賃料への影響はありませんでした。一方で都市型商業施設においては売上高の回復が遅れており、一部テナントにおいて賃料減額を行っています。
業績
近年の業績を見ると営業収益、当期純利益が共に右肩上がりです。
33期は分配金の減少がありましたが、基本的には増配傾向にあります。このグラフだけ見ていると、どこにコロナがあったのか？というほど安定した業績推移になっています。
商業施設というと、ネットショッピングの拡大でコロナに関係なく今後は厳しいのかなと勝手に想像していましたが、運用報告書に面白い比較表がありました。
日本、アメリカ、イギリスの小売店舗数の比較表です。
アメリカの人口は日本の3倍弱ありますが、驚くことに小売店舗数にはあまり差がありません。一方で日本の飲食料品店舗はアメリカの2倍弱あります。
Eコマース比率はアメリカ10%、イギリス20%に対して日本は6%と低いです。日本の場合はアクセスしやすい実店舗が普及しているため、欧米に比べてEコマース化率が低い一因と考えられているとのこと。
なるほど。Eコマースの伸びしろはあるにしても、日本では小売店へのアクセスのしやすさが影響してアメリカやイギリスほどに大きく普及していかない原因になっているということですね。
アクセスが容易ということは、買い物ついでにネットで注文した商品を店舗で受け取ったり、返品できたり、気になる商品に実際に触ったりと、Eコマースが発展しても新たなサービス次第で実店舗の強みが生かせそうです。
アメリカの方はEコマースの影響でショッピングモールが閉鎖するというニュースをよく耳にするので心配な面もありましたが、日本とは少し状況が違うようですね。
株価と分配金利回り
株価は456,500円で分配金利回りは4.62%です。
今回は1口あたり10,448円の分配金を頂きました。
ありがとうございます。
フロンティア不動産投資法人に投資したきっかけ
以前紹介しましたが、伊山俊介さんの「Jリート市場は宝の山」という本を読んだのをきっかけにフロンティア不動産投資法人には興味を持ちました。
本書で伊山さんがJ-REITのトップに位置するリートとして紹介していたのが、実はここフロンティアなんですよね。
小売というと「良いものを安く」という流れがあります。
高級志向のデパートは売上が減少する一方で、時代の流れに沿ったショッピングセンターは堅調な売上をあげています。フロンティアはまさにこの時代に沿った運営をしており、規模、立地面で優位性が高い物件を所持しています。
またテナントとの契約期間についても平均契約期間が18.7年と長く、10年超が89%を占めています。そして賃料固定型のため経営が安定しています。コロナショックでは商業施設特化型リートという性質もあり、株価が45万から24万まで下がったのですが、チャンスだと思い買いました。
一度上昇したところで第2,3波を懸念して売ったのですが、やはり長期で持っていても良いだろうと判断して下がった所で買い戻しを行い今に至ります。
去年は株価が低迷しており、先行きが不安になりましたが、株価の回復と業績を見ていると、本リートはどっしりと腰を据えて長期で持つのが正解かなと思いました。
ではでは。
