ども、ランダムぽてとです。
先日、ヒューリック(3003)に新規投資をしたので、投資に至った理由などを書いていこうと思います。
やっと買ったよヒューリック
私が住んでいる田舎ですとあまり目にする機会が無いのですが、ここは東京23区を中心とした駅近好立地に高需要のビルを多数所有しており、オフィス、銀行店舗、商業ビルやホテル、老人ホームなどの不動産賃貸事業をメインとしている会社です。
配当が3%でしかも優待付きなので、先日ついに300株購入致しました。
わーー！！パチパチパチ。
個人的には良い買い物だったと思っています。
で、優待は保有期間3年経過でグレードアップするんですが、3年安心して持っていても大丈夫なのか！？という事で配当や優待以外についても調べてみました。
参考指標(21/3/15時点)
業績
売上は右肩上がりで20/12期は3,396億円。
営業利益率は20%以上と日本の企業の中でも高水準で推移しており、同期の営業利益は1,005億円と毎年10%程伸びています。
営業利益の内訳としては賃貸事業と不動産売却益で半々くらいになっています。賃貸収入が半分あるので安定したイメージです。
バランスシートの推移
不動産会社というと多額の借り入れをして物件に投資するため、自己資本比率が低くなる傾向があります。
バランスシートの推移としては、同じような割合で資産規模が大きくなっています。
1つ思うのは、グラフ左側の流動資産の現預金比率が上がってきており、一方で右側の流動負債は減少しています。短期的な支払い能力をアップさせ、現金を増やしていつでも投資できるぞ！といった状況が伺えます。
キャッシュフローの推移
財務キャッシュフロー(公式HPより)
ここ数年は財務CFが大きくプラスとなっており、積極的に資金調達を行っています。12期は2000億円程の社債発行をし、手持ち現金を940億円に増加させています。いつでも投資できる状況を作っておきたい感じでしょうか。
最近ですと
といった有名ビルを次々に取得しています。
コロナで自社ビルを手放す企業が増えていますが、ヒューリックは対称的に積極的にオフィスビルを仕入れに行ってますね。この機会はチャンスだと考えているのでしょうね。
コロナの影響による空室率の推移
販売用不動産を除いた賃貸収入事業の内訳です。
賃料シェアとしてはオフィスが60%、商業15%、ホテル旅館12%、高齢者施設が4%となっています。
賃貸市場では全体としてテレワーク等でオフィス需要が減少していますが、ヒューリックが所有する物件の空室率は東京23区内では市場平均が4.4%に対して0.8%と低いです。またヒューリックの全物件を見ても0.6%と空室率の低さが目立ちます。
何故、空室率が低いのでしょうか？
理由はヒューリックの保有している物件にあります。
何と言っても保有物件の最大の特徴は駅近好立地であることでしょう。
(公式HPより)
なんと駅から5分以内の物件が80%を占めます。(住宅を除く)
そのため、一般のオフィスや商業施設でも利便性が高く、常にニーズがあるため空室率が低いのです。社長いわく、オフィスについては中規模ビルをメインに取得しており、東京の都心5区の駅から3分以内の立地にこだわることで差別化を図っていますとのこと。なるほどね。
事業リスク
不動産会社ということもあり、銀行から多額の借り入れがあります。そのため資金繰り、金利上昇がリスクとして挙げられます。
あとは地震ですね。理論的に震度7でも倒壊しない補修を行い、免震、耐震対策をしているようですが、地震が多い日本ではリスク要因となります。
配当
毎年増配を継続しており、9期連続を予定しています。
EPS(1株あたり利益)も共に上昇しているため、無理のない範囲で配当を出していると思います。配当性向は37.8%まで上昇。
優待
株主優待の対称となるのは、12月31日現在の当社株主名簿に記載されている3単元（300株）以上保有している株主になります。300株以上保有で3,000円のグルメカタログギフトが頂けます。
また嬉しいことに3年以上保有していると、ギフトから選べる商品が2点になります。つまり6,000円分も頂けてしまう！
今100株が13万円くらいなので300株投資すると40万円前後になりますね。
まとめ
配当利回り3%、優待付きでPERが13倍で割安だと感じたので購入しました。
増配も9期連続を予定していますし、それに伴って1株あたり利益EPSも増加しています。営業利益率も20%台と日本企業の中では高いです。
ヒューリックは東京・駅近の良質なオフィス物件に重点的に投資を行う事で低い空室率と高い家賃を維持できており、賃貸収益を中心とした継続的で手堅いビジネスを行っている点が強みだと考えています。
また少子化、世帯構成の変化、為替リスクや地政学的なリスクを回避するために分譲マンションは手掛けない、海外に資産を保有しないといったリスク回避型のビジネスモデルをとっている点にも好感を持ちまして今回投資しました。
優待を楽しみにして、売らずに長期保有します！
大きく実れば良いなぁ。
ではでは。
