ういーっす、お疲れさんでーす。
日経爆上げの影響で、配当利回りが良い株が少なくなってきた感あるな？
そんなわけで、最近は分配金が高いREITが話題に上がることが増えたように思う。
確かに、5％弱くらいの分配金を出すREITが今はごろごろある。もう選び放題よ。
なぜこんなに安くなって放置されているのか。
まぁ考えられる要因はいくつかあるのです。
① 安全資産とされる米国の債券利回りが4％近くある
4%あるならリスク取ってREIT買うより米国債買った方が良いと考えている人が多い。わからんでもないが、為替リスクはあるぞよ。
② 金利上昇はREITにとって逆風である
銀行から借り入れを行って不動産に投資してるので、確かに金利上昇は良くない。日本もそのうち金利上昇するのでは？やばいのでは？という思案で売られている可能性。ただ、ここまで落ちてくると、もう織り込み済み感もある。
そもそも、金利上昇リスクはREIT投資法人の方でも対策はされており、そこまで過剰な心配はしなくていい気もする。
一気に何%も上がるようなことは考えにくいし、そんなに上がったらREITどうこうより株も日本も死す。
③ 日本の少子高齢化と空き家問題
不動産大丈夫なんだろうか…という不安。
これに関しては立地次第だろう。その不動産に競争力があるかどうかだ。少なくとも優良REITはその辺の田舎のアパートとは違って競争力は十分に有している。
④ 地震リスク
最近地震が多いです。南海トラフもそろそろ起こるのでは？という不安から買えない。
⑤ 地方銀行の益出し
海外金利の急騰により債券価格が下落。
結果として銀行の運用全体の含み損が大きく膨らんだため、益出しによる売却が考えられる。(益出しとは、企業が決算前に利益が出ている不動産や有価証券を売却して利益を確保すること)
おそらくREITの下落要因としては①と⑤の要素が強いかなという印象。
アメリカの商業用不動産のように物件の稼働率が劇的に悪くなったりとかしていないしね。
まぁ他にもあるかと思いますが、ふっと思いつくだけでもこれくらいある。
さて、自分は日経の爆上げを横目に、割と値ごろ感があるREITや売られ過ぎかなと思った株を少しずつ買ってたりします。人気ないの大好き。何だかんだ言われて売られてもしっかり分配金出してくれてる優秀な子だからね。
そんなREITの選び方は実は簡単。
それは……。
分配金を増額していけているREITかどうか。
要はその土地、建物の競争力っす。スポンサーがどうとかどうでもいいっす。
家賃を下げなければ客がつかない物件ではなく、家賃を上げても借りたい人がいる物件を所有してるかどうか。もうそれだけ。
それがイコール分配金のグラフとして現れてくる。
簡単っしょ？
いやー今から株ガンガン買ってくのきついって、まじで。
ワイは見捨てられた割安株と割安REIT拾います。
ではでは。
